2016年年中,曹高杰打算出售位于北京市亦庄地区的一套房屋。然而,在挂出房屋后的一个月时间里,几乎没有人来看房。在曹高杰看来,这套房屋地理位置不错、房屋装修也还行、售价也不算高,这些因素叠加,应该有不少人来看房,但现实让曹高杰心里开始打鼓。
为了打探市场虚实,曹高杰以购房者的名义致电房地产中介,询问他挂出房屋的情况,竟得到了“房主已出售”的答案。
“为何说我的房子卖了,房地产中介难道有钱不赚?”曹高杰有些摸不清“门道”。
在咨询业内人士后,曹高杰才“茅塞顿开”——原来,房地产中介在营造“奇货可居”的市场。
“其实,很多房地产中介都会把房屋压在手里,然后再一套一套地‘消化’这些房屋,以作为抬高房价的一种手段。”北京房产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时说。
连蒙带哄只是“小手段”
在张启明看来,北京市一些地段的房价完全脱离政府的调控,一个劲地往上蹿,其原因就是房地产中介的种种行为。“房地产中介凭着自己在市场上强大的影响力,刻意制造出供需失衡的状态,让房源在购房者面前表现为极度稀缺,以达到快速成交的目的”。
“房地产中介无法左右大的涨跌周期,但在上涨周期中的催化作用还是有的。”作为从业者,北京市丰台区马家堡地区一家房产中介机构的门店店长李庆对《法制日报》记者说,房地产中介主要靠佣金赚钱,现在逐渐开发出来的理财产品也是在有成交的基础上才能赚钱,“因此,成交是房地产中介最主要的目的”。
“同样是成交,高价肯定比低价更好。中介费是按比率算的,比如中介费2.7%,尽管手续流程都一样,但成交价1000万元房屋的中介费就是27万元,而成交价100万元房屋的中介费就只有2.7万元,你说做哪单划算。”李庆说,对于卖家,房地产中介比较爱签“独家”和“速销房”,“市价500万元的房子,约定一个月内以520万元卖出,不行就赔几千元,卖家横竖都是赚,当然愿意。有房源就有底气,尤其是在上涨周期,购房者几乎没有议价能力。所以,对购房者来说,房地产中介就是制造恐慌氛围,促成交易。对于各种连蒙带哄的手段,大家估计屡见不鲜。此外,近些年来,房地产中介还开始提供金融方案,甚至有零首付买房的可能,帮助弄一些虚假材料(比如收入证明),这也是帮助了相当一部分没有购房能力的人购房,但现在被监管部门敲打后,这种行为也就少了一些”。
对于房地产中介哄抬房价的手段,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法制日报》记者采访时说,还有一些房地产中介随意提高房源价格,或者怂恿客户故意虚报(报高或者报低——记者注)价格,不按照实际的二手房评估价来交易。
“比如这个房子本来是卖200万元的,房地产中介会对卖家说,现在行情这么好,就卖220万元吧。其实,卖家也不是很了解行情,在房地产中介的鼓动下,就这么进行交易了。实际上,对于抬高的20万元,房地产中介很可能会吃一些差价。”严跃进向记者介绍说。
北京市民孙颖,就因为房地产中介的上述手段而多付出了20万元。
孙颖买房时,原本已经通过房地产中介以600万元的价格定下了一套学区房,且已经签订买卖合同。但是,另外一家房地产中介公司的工作人员给卖家打电话,称这套房可以卖到700多万元,有客户愿意付全款购买,问卖家是否考虑换家中介出售。
这样的电话,直接导致卖家想要违约。最终,孙颖与卖家协商,在原价的基础上加了一些钱。
此外,严跃进向记者介绍说,还有一种情况就是,“比如拿一套二手房去抵押贷款,如果房屋价格是200万元,贷款给贷四分之三的话,就是150万元,这时候房地产中介很可能会怂恿卖家把价格虚高,假如做到240万元,那么同比例四分之三就可以贷款180万元,就会多贷一些款项,这种情况也是存在的。还有变相提供各类资金来帮助买家回避首付比例,或者在首付贷款等方面提供一些违规的做法,就是购房者买房缺钱,房地产中介帮忙贷款用在首付上,就是为了加快成交,多拿提成,然而只有按揭才可以贷款,这是违规的行为”。
