2013年8月23日，张某、李某夫妻二人因经营生意急需用钱，向朋友王某借款，双方签订房产转让协议一份，约定张某、李某共同向王某借款5万元用于经营，月利率2%。同日，张某、李某将其共有房产作价7.8万元抵押给王某，并将该房产的集体土地建设用地使用证交付给王某，双方还约定若到期不归还借款，抵押房产归王某所有。借款到期后，张某称无钱偿还，王某遂诉至山东省枣庄市山亭区法院，要求判令张某、李某偿还借款本息及逾期利息共计6万余元，并对抵押房产享有优先受偿权。
法院经审理后认为，双方签订的协议名为房产转让，实质是债务人为借款提供房产抵押担保的民间借贷。借款到期后，二被告未偿还借款本息，应属违约。遂判决支持原告要求其偿还借款本息及逾期利息的请求；但对原告就关于被告的抵押物享有优先受偿权的请求不予支持。
判定抵押权人对抵押物能否享有优先受偿权的前提是抵押合同是否成立有效，以及是否进行了必要的登记。我国物权法第184条规定，下列财产不得抵押：(一)土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。本案中，二被告以其集体所有土地使用权上的房产为借款设定抵押担保，并约定债务未能清偿时，通过对抵押房产所有权进行转移而实现债权。该抵押财产及其约定违反了法律的禁止性规定，抵押合同应属无效。退一步讲，即便抵押合同有效，但由于双方未办理抵押登记，抵押权也不能成立。
民间借贷操作简捷灵便，但是借贷双方往往借贷手续不完备，缺乏合法有效的抵押，极易引发纠纷。所以，设立抵押权，当事人必须采取书面形式订立抵押合同，房产等不动产的抵押应当到有关部门办理抵押登记，且抵押物须符合法律规定，否则，抵押合同会因违反法律禁止性的规定而无效。抵押权是一种变价受偿权，抵押财产未经折价或者变价，就预先约定抵押财产转移于抵押权人所有，违反了抵押权的价值属性，本案抵押房产担保债权的约定因此是无效的。
