2013年10月,家住河北省廊坊市的郝某与该市某房地产开发有限公司签订了《商品房内部认购意向书》,协议约定郝某购买由该公司开发的某小区房屋一套,意向书签订后郝某向房产公司交纳了定金5万元。
郝某在办理收付款手续时得知,该房产公司尚未取得《房屋预售许可证》,于是拒绝继续交纳首付款,并要求房产公司双倍返还其定金10万元,遭到拒绝。双方屡次协商不成后,2015年1月,郝某向廊坊市安次区人民法院提起诉讼,要求房产公司双倍返还其定金10万元,并以5万元定金为基数,按照中国人民银行同期贷款利率,向其支付自交纳定金日起计算至起诉之日利息5000元。
法院经审理查明,房产公司已于2014年12月取得涉案小区的《商品房预售许可证》。法院认为,《商品房内部认购意向书》属于商品房预约合同。当事人一方只能请求对方依照预约合同订立正式合同,而不能依照预约合同的内容请求对方履行。郝某与被告双方没在协议中约定有关预售证的内容,且被告在起诉前已经取得了争议房屋的商品房预售许可,郝某的合同目的可以实现,故此郝某以被告未取得争议房屋的商品房预售许可为由,要求被告双倍返还定金并支付利息的主张没有事实与法律依据,法院不予支持。
据此,安次法院一审驳回了郝某诉求。
■以案释法
预约合同与预售合同不同
承办该案的法官解释称,目前我国商品房预售实行许可证制度,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋出售给承购人,承购人支付定金或房屋价款的合同。在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。
本案中,郝某与房产公司签订的《商品房内部认购意向书》应为商品房预约合同,而非商品房预售合同。在合同法中,预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同,预约合同当事人的义务是订立本合同。因此,本案中,房产公司是否取得争议房屋的《房屋预售许可证》并不是商品房预约合同生效的前提要件。
近年来,因商品房认购意向合同引发的纠纷越来越多,主要在于对商品房预约合同和预售合同的认识误差。法官提醒,房屋预售合同与预约合同的法律效力不同,购房时一定要搞清楚自己与商家签订的是哪种类型的合同,在签订的合同中,自己与商家分别享有哪些权利和义务。
当然,如果商品房的认购、订购、预订等协议具备我国《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人己经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
