商品房销售人员承诺一户型房屋装修后能扩展空间24平方米。消费者收房时发现根本没有那回事。近日，四川省成都市中级人民法庭终审审结了这起商品房预售合同纠纷案。因一审法院判决房屋扩展后的实际使用面积计算有误，故法院二审判决撤销一审判决，改判开发商支付原告方损失132779.69元。
2010年8月底，原告代某看到一楼盘户型图及现场宣传，开发商称一套建筑面积87平方米的商品住宅，在装修后面积能达到约111平方米，实际使用将扩展空间约24平方米。房价有两种算法，一是按87平方米计算，单价每平方米12411元，二是按111平方米计算，单价每平方米9727元，优惠后总价为1079650元。代某当即决定采用第二种计算方式购买该房屋，并与开发商缴纳了定金。但定购书却写明涉案房屋建筑面积还是87.36平方米、套内建筑面积还是61.24平方米。
之后，代某向售楼部王某等提出要将开发商承诺赠送的24个平方米房屋面积以文字明确写入合同，却被告知该内容无法写入合同，但王某以售楼部名义出具文书，载明案涉房屋产权面积约87平方米、装修后面积约111平方米（含公摊），实际使用面积约84.88平方米，并签名捺印确认。次月3日，双方正式签订房屋买卖合同。
2012年9月，开发商委托测绘确认，原告所购房屋建筑面积87.11平方米、套内面积61.24平方米。原告认为所交房屋不符合约定，要求开发商赔偿违约损失23万余元。
法院一审认为，该案中开发商承诺赠送的面积虽然在合同中并没有记明，但根据双方协商时开发商提供的户型图、经办人以该户型图计算的房价以及销售人员王某出具的书面表示等，可以确认开发商就赠送面积的内容与原告协商并达成一致，且该内容与双方签订的合同并不相违背，应当作为合同的组成部分，故判决支持原告的诉请。
宣判后，被告开发商以其并未向原告做出过赠送24平方米的承诺，王某出具的书面意见也不是公司的意思表示等为由提出上诉。
二审审理期间，成都中院依法委托某勘察技术公司对案涉房屋装修后的实际使用面积进行测绘。2015年11月，该公司出具鉴定报告载明，涉案房屋实际使用面积为68.95平方米。
成都中院二审认为，王某代表公司向购房者承诺装修后扩展空间24平方米，应为房屋装修后实际投入使用状态下的面积，法院委托测绘的鉴定报告中对未封闭阳台按半面积计算的方法，不符合约定的装修后房屋实际使用面积的内涵。阳台应按全面积计算，故案涉房屋的实际使用面积被认定为71.23平方米。据此。法院依法作出上述判决。
■法官说法■
面对忽悠，固定证据最重要
成都中院承办此案的审判长唐骥说，长期以来，开发商会利用购房者的心理进行虚假宣传，以所谓的赠送面积等方法吸引眼球，进行商品房营销。但很多情况下销售人员的口头承诺根本不写进合同，购房者最终是哑巴吃黄连，正当权益难以得到有效维护。
房屋的建筑面积不会因装修改变布局而增加，改变的只是内部设计、布局，使空间得以最充分、优化利用，从而达到扩展房屋空间的目的。因此开发商是偷换相关概念，其所谓的赠送实际上只是扩展实际使用空间。
该案中，王某作为开发商销售人员，向购房者作出的“装修后面积约111平方米（含公摊）、实际使用面积约84.88平方米”的承诺，该意思表示应系某代表公司履行职务的行为，应当作为合同的组成部分，与双方签订的其他协议一并成为约束购、销者之间权利义务的依据。
在此，法官提醒购房者，销售人员的口头承诺虽无法写入正式购房合同，但却可以其他书面意见的方式较好的固定下来，并通过收集和保存有效的书面证据，以便充分、有效维护自身的合法权益，不给不良开发商以可乘之机。
