1、因出卖人的原因
在商品房交易中，有两个行为构成先履行和后履行的关系。支付房款和开发商交房。这两个行为是相互对应的，消费者有支付房款的义务和要求开发商交房的权利；开发商有要求消费者支付房款的权利并负担交房的义务。但该两个行为有先后的履行顺序，即消费者支付房款在先，开发商交房在后。在约定买受人以银行贷款的方式支付房款的情况下，如因开发商原因而导致消费者的房贷无法通过银行审批，如何处理？此时，又产生了两个对应的行为，开发商消除自身影响贷款的原因的义务和消费者办理银行贷款的义务。在开发商没有消除自身影响贷款的原因的义务以前，消费者均有不履行其办理银行贷款义务的权利。
那么，开发商的交房时间是否可以因为消费者不履行其办理贷款的义务而相应顺延呢？答案是否定的，因为此时消费者不履行其办理贷款的义务并非违约，而是基于开发商尚未消除自身影响贷款的原因，故此时付款的日期已不由消费者控制，开发商要求消费者交付房款的权利不存在，开发商不得以自身权利未实现为由对抗自己应尽的义务，故在因出卖人原因而导致银行贷款未获审批的时候，出卖人仍应按期交房。
2、因买受人原因
如因买受人原因未获银行贷款，如合同约定买受人应用现金补足，则买受人应当用现金补足。如合同对此未做约定，则开发商享有永久的不交付房屋的抗辩权，因为交付房款是买受人收房前应尽的义务。
作者：彭巍律师 浙江贞信律师事务所
